Por que regularizar um imóvel que só possui contrato de gaveta?

O QUE É O CONTRATO DE GAVETA?

O contrato de gaveta é um contrato realizado entre o mutuário — que é o vendedor que contraiu financiamento com a agência financeira e bancária — e o terceiro — adquirente e comprador, chamado de “gaveteiro”, que receberá o imóvel transferido. O mutuário/vendedor permanece como o titular do mútuo até que seja realizada a quitação de todo o procedimento de financiamento. Trata-se de um documento particular de compra e venda, em que não há a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária vendedora do imóvel. Além disso, o registro atestando a propriedade do comprador não é atualizado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

COMO FUNCIONA ESSE CONTRATO?

Por meio dessa transação, o mutuário faz a venda do bem para o gaveteiro. Porém, ele continua sendo o titular da relação de mútuo enquanto o financiamento não for totalmente quitado. Assim, o gaveteiro é considerado um simples possuidor do bem, e, para o banco, o devedor é o primeiro comprador. Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais — muitas vezes, pelo proprietário anterior, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.

PARA QUE, GERALMENTE, É UTILIZADO?
O contrato de gaveta é uma maneira de realizar a compra e venda de imóveis. Muitos financiamentos, hoje em dia, são implementados por meio desse tipo de prática.

A principal razão para esse tipo de acordo se deve à alta carga tributária no mercado imobiliário, que incide sobre a transação referente à transferência de imóveis financiados.

Devido a isso, a ideia de realizar o pagamento de um imóvel que está em nome de um terceiro é considerada uma estratégia para diminuir os gastos decorrentes das altas taxas.

Dessa maneira, o “comprador” realiza todas as etapas referentes ao financiamento perante a instituição bancária e passará o bem para aquela pessoa que é, na verdade, a verdadeira compradora do imóvel. Esta terá que arcar com as prestações até a sua quitação.

Contudo, enquanto isso estiver sendo feito, o financiamento estará em nome daquele que implementou todo o processo perante o banco.

QUAIS SÃO OS RISCOS DESSE TIPO DE CONTRATO?

Apesar de ser uma prática que, à primeira vista, parece vantajosa, esse tipo de contrato envolve uma série de riscos para ambas as partes.

Riscos para o comprador

O comprador suporta diversos riscos que podem acontecer com esse tipo de contrato. Se a parte adquirente vier a falecer, por exemplo, a sua família ficará desprotegida, já que o imóvel não poderá ser incluído no inventário. Se, por outro lado, o vendedor falecer, o imóvel será, por direito, de seus herdeiros. Outra provável ocorrência é a venda do imóvel para terceira pessoa, já que não há registro comprovando que a propriedade tenha sido transferida pelo contrato de gaveta apto a impedir essa operação. Logo, o vendedor de má-fé poderá vender o bem para outros interessados. Trata-se de um tipo de golpe comum no segmento imobiliário.

Riscos para o vendedor

O vendedor do imóvel também está sujeito a uma série de perigos. Caso o comprador deixe de pagar as prestações, o vendedor poderá ter o seu nome incluído no SPC e SERASA, e o banco poderá executar a sua dívida contra ele.
Seguindo o raciocínio, caso o banco retome o bem ou este seja adquirido em leilão por um terceiro, mesmo assim, o vendedor continuará com o seu nome nos cadastros do banco, o que poderá inviabilizar a obtenção de crédito e a autorização de financiamentos e empréstimos.

O CONTRATO DE GAVETA TEM VALIDADE JURÍDICA?

Como já foi mencionado, esse contrato não tem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Ou seja, ele é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor. Assim, a confiança entre as partes é fundamental para garantir a sua concretização, já que a efetiva legitimidade depende da conduta esperada e correta entre ambas. É por isso que o risco é maior, pois pode ocorrer má-fé do devedor ou do próprio comprador. Em tese, o fato seria considerado fraude, contudo, a ausência de registro torna um provável processo judicial algo mais complexo.

Esses contratos não permitem o seu registro, pois, conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente. O contrato de gaveta mascara uma situação irregular e ilegal. Como ele é considerado um documento não oficial, não tem validade jurídica, apenas um valor moral. O seu reconhecimento se restringe às partes. Por isso, elas precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo.

Os bancos responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular. Eles partem do entendimento de que o art. 1º da Lei n. 8.004/90, que estabelece que o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exige a formalização da venda e que ela seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Contudo, o STJ entende que esse mecanismo pode ser legal e permite que o cessionário discuta as obrigações e direito assumidos em juízo. Ainda considera que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível realizar a anulação de uma provável transferência, já que não foram causados prejuízos ao SFH.

COMO SE PROTEGER?

É muito importante que ambas as partes reconheçam firma no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta. Outro cuidado a ser tomado é guardar todos os recibos referentes aos pagamentos de todas as prestações. Isso é essencial para provar que se agiu de boa-fé e que o imóvel foi vendido antes de uma provável inadimplência por parte do comprador.

O contrato de gaveta envolve uma série de riscos. A melhor maneira é optar pela regularização da compra e venda com o registro no Cartório. Por isso, é importante que as partes estejam cientes desses perigos, para evitar cair em roubadas e diminuir eventuais prejuízos.

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